Компании, которые занимаются заключением договоров пожизненной ренты, знают, что самым сложным вопросом при обсуждении условий договора, является вопрос о размере денежных выплат, которые компания готова предоставить будущему получателю ренты. Именно на этой стадии обсуждения происходит больше всего недопонимания и споров, которые заставляют владельцев квартир или отказаться от намерения заключить договор ренты, или предпринять попытки найти более сговорчивого плательщика. И тот, и другой путь часто приводит либо к растрате драгоценного времени, либо, что еще хуже, к заключению договора на невыгодных для получателя ренты условиях. Почему такое может произойти? Для ответа на этот вопрос необходимо взглянуть на сделку по заключению договора ренты трезво и без эмоций.
Начнем с золотого правила любой сделки между двумя сторонами. Это правило гласит, что сделка должна быть выгодна и интересна обеим сторонам. В случае договора пожизненной ренты у одной стороны – владельца квартиры – есть недвижимое имущество, благодаря которому он намерен обеспечить себе достойную жизнь: передав право собственности на квартиру плательщику ренты, но продолжая жить в ней, он намерен получить от него разовую крупную сумму денег и пожизненно ежемесячно получать рентные выплаты. Как уже стало понятно, у другой стороны – плательщика ренты – есть финансовая возможность обеспечивать получателя ренты денежными выплатами с тем, чтобы впоследствии стать полноправным хозяином квартиры. Поскольку исполнение договора плательщиком может происходить в течение неопределенного времени, он понимает, что его вложения должны быть оправданы, и сумма, выплаченная им во исполнение договора, не должна превышать сумму, которую он уплатил бы при покупке свободной квартиры.
К сожалению, не все владельцы квартир, желающие заключить договор пожизненной ренты, понимают и принимают это обстоятельство. Желание получить по договору как можно больше, приводит к тому, что потенциальный порядочный плательщик ренты, который готов и хочет исполнить все обязанности по договору ренты, не соглашается заключать договор на завышенные требования получателя ренты. Тогда владелец квартиры либо откладывает решение вопроса о заключении договора ренты на неопределенный срок, либо ищет более сговорчивого плательщика, который согласится на его условия.
Практика показывает, что срок, на который владелец квартиры откладывает принятие окончательного решения о заключении договора, надеясь на положительные изменения на рынке недвижимости (к примеру, повышение цен или увеличение спроса), составляет 1 – 3 года. При этом он не понимает, что таким образом только проигрывает. Например, владелец стандартной двухкомнатной квартиры в Москве в спальном районе хочет получить по договору пожизненной ренты 1 300 000 рублей и ежемесячно – 20 000 рублей, а плательщик предлагает ему 1 000 000 рублей. Давайте посчитаем, сколько денег он потеряет при этом за 1 год. Отсутствие ежемесячных рентных выплат составляет в год 20 000 х 12 = 240 000 рублей. Коммунальные платежи за этот срок составят примерно 50 000 рублей. Итого за 1 год он мог бы получить по договору ренты почти 300 000 рублей. Таким образом, отказавшись от возможного разумного предложения потенциального плательщика ренты о выплате 1 000 000 рублей в качестве первоначальной выплаты, он в конечном итоге оказывается в проигрыше. Тот 1 000 000 рублей, который он получил бы на условиях плательщика ренты, равен 1 300 000 рублей, которые он получил бы, заключая договор через год. При этом мы не учитываем, что владелец квартиры может обдумывать вопрос о заключении договоры не один год, а несколько лет, теряя каждый год по 300 000 рублей.
Другим вариантом, к которому может прибегнуть владелец квартиры, желающий получить очень высокие выплаты по договору, может стать поиск им плательщика ренты, согласного на его условия. Но и здесь не все так просто. Как правило, плетельщики ренты – это организации или люди, которые хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, знают цену деньгам и умеют их считать. Поэтому порядочный плательщик ренты, который увидит, что требования владельца квартиры завышены, откажется от сделки. Но желанием владельца квартиры получить очень высокие выплаты может воспользоваться плательщик не совсем порядочный. Ведь пообещать можно все что угодно. Как правило, такого рода плательщики на начальной стадии общения с владельцем квартиры обещают ему очень крупные выплаты. Однако по мере установления с ним доверительных отношений, они накануне заключения договора, под разными предлогами убеждают его либо в целесообразности указать в договоре более скромные суммы, либо обещают на словах отдать большую часть после заключения договора, умалчивая, что исполнению подлежит только то, что написано в договоре. В результате владелец квартиры, если он правильно понял умысел плательщика, либо отказывается от заключения договора и теряет драгоценное время, либо, поверив обещаниям, он заключает договор на невыгодных для себя условиях, не получив того, на что надеялся.
Таким образом, владелец квартиры, который хочет заключить договор пожизненной ренты на выгодных условиях, должен рассчитывать только на реальные, адекватные рынку, выплаты и заключать договор только с надежным плательщиком ренты.
По материалам сайта zsg.ru
